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    如何正確理解并合理使用評估報告

     

    發布日期:[2015/4/25 15:52:27]    來源:山東安誠信土地資產評估有限公司

     

    如何正確理解并合理使用評估報告

    [來源]中國會計報 [作者] [發表時間]2015-04-23 閱讀次數: 639 

        當前,混合所有制改革已經拉開了大幕。據中評協的統計數據顯示,2013年度,共有134家央企進行了資產重組。而在108份并購重組資產評估報告中,以評估值作為定價參考的為77份,占比71.30%?梢,資產評估已成為國資委監督管理央企改制及資產重組行為的主要手段,保證了央企戰略性重大重組的順利進行。

        “當然,這個過程中,資產評估作為國資管理部門防止國有資產流失把好價值關的管理功能,發揮出了重要作用!敝新撡Y產評估公司總裁胡智說,比如股權、土地、無形資產等,它們沒有直觀的價格,非常需要一種價格發現機制幫助交易各方明確價值。

        資產評估行業不是自發產生的,而是因應于中國社會經濟改革需要才出現的。在我國,資產評估起源就是為了服務國有企業改革而誕生的。這使很多人對資產評估寄予了厚望,希望評估師出具的評估報告能夠“正確”反映所評估資產的“正確”價值,但這一“正確”價值總是眾說紛紜。

        評估時點是第一要素

        胡智告訴記者,要合理理解正確的評估價值,評估報告的使用者們先要學會正確理解評估報告,否則很容易得出評估報告不合理的錯誤觀點。

        在胡智看來,評估報告的出具會受到評估時點各種因素的制約,包括當時的經濟環境、數據獲取手段以及數據分析能力、評估方法的創新、評估師的專業能力與業務水平,甚至于當時買賣雙方之間的博弈狀態等。這些因素都會對評估報告的結果產生重要的影響。所以,判斷評估報告的結果是否合理,更重要的是回到當時評估的時點上去評判,而不能以后來的新認知而否定過去。也就是說,評估報告正確使用的第一點在于認清評估時點。

        胡智舉了個例子。在經濟上行初期,評估師評估出來的結果會低于在未來經濟持續上漲情況下資產的價值,這就會導致人們認為“評估師過去評估出來的結果,低估了”。但事實上,按照當時的評估數據和方法,這個價值已經是經過合理的評估結果了;蛘,在當時的經濟發展時期和經營環境下,這個價值已經被認為是高估了,但經濟發展的迅猛出乎大家意料,僅僅短短幾年的實踐,這個價值又大幅提升了,大家就不認為當時高估了。這都需要評估報告的使用者理性地看待評估報告的時點。

        比如,21世紀初期,我國處于經濟的高速發展時期,2000年資產估值相比10年黃金期之后的價值,顯然要遠遠低于2010年的估值!斑@能說明我們當時的評估結果不合理嗎?顯然不能!焙钦f,假如國企在2003年賣了一個資源企業,當時這個企業確實不值錢,但是發展了10年之后,資源價值到達了頂峰,企業價值也得到了迅速增長。它就可能非常值錢!斑@時,怎樣看待10年前的企業估值?難道能認為當時評估師低估了價值?導致了國有資產的流失?所以,評估才有評估基準日和評估時點這一說。在不同的時點上,資產價值是不一樣的,不能以偏概全!

    看清評估時的經濟發展環境

        正確使用評估報告的第二點就在于看清楚評估當時的經濟發展時期和環境。胡智認為,評估報告的使用者應該學會正確使用評估報告,而不是在不同的環境和經濟狀態下,評判同一個價值,F在我國經濟的高速發展期已經不可持續了,未來的成長性會降低,對于企業價值的判斷也會隨之下降。同時,經濟的波動也會影響到資產價值。經濟不好的時期,企業也會盤點庫存降價處理。評估也是同樣的道理。

        另外,資產用途的改變也會對資產價值變化有重要影響。這方面最突出的例子是土地。胡智舉例說,一塊待轉讓的土地,它的用途有很多種。如果一塊工業用途的土地對于企業來說是冗余的,決定單獨出讓。那它在轉讓時,評估師只能按合法有效的證載使用的用途來進行評估。但是,買方拿到這塊地之后,可能就會改變它的用途,變成了住宅或者商業用地。這樣一來,它的價值也可能會大大增加!斑@種情況很常見,因為隨著經濟的發展,城市不斷擴張,自然會利用曾經的工廠用地的范圍!彼,對于評估報告的使用者來說,看清資產的潛在用途也很重要。

        “而且,評估是實踐性非常強的行業。對于新的商業模式、交易方式以及環境的變化,比如文化創意產業的評估,評估師是要有一個學習和適應的過程的!焙钦f,評估行業需要進行一定的創新和實驗來找到正確的評估方法。在這個探索的階段中,評估師所出具的評估報告可能就會存在探索的因素,也可能會犯錯。這就需要公眾客觀、理智地看待評估結果,理性地用好評估報告。


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